藍(lán)鯊導(dǎo)讀：“預(yù)制”式裝修，一場不可逆的產(chǎn)業(yè)升級
作者 | 簡 安
編輯 | 盧旭成
無論是過年回家，還是度假旅游，如果你入住的是一家品牌連鎖酒店，或許會體驗(yàn)到一個簡潔、干凈、有現(xiàn)代感的房間。其實(shí)，鮮為人知的是，這樣的房間是“預(yù)制”出來的，裝修部件在工廠完成生產(chǎn)，現(xiàn)場像拼積木一樣快速完成拼接、裝修——一家180間客房的品牌酒店，80天完成“預(yù)制”式裝修，2周布置，即可營業(yè)。
這種裝修方式，專門的術(shù)語叫裝配式裝修。據(jù)智研咨詢發(fā)布的報告：國內(nèi)裝配式裝修市場規(guī)模已由2018年的175億元增長至2022年的3440億元，預(yù)計(jì)2025年市場規(guī)模將達(dá)到6390億元，7年間復(fù)合增長率高達(dá)67.19%。
高速增長的市場也吸引了資本的入局。2025年1月初，國內(nèi)裝配式裝修頭部企業(yè)變形積木完成新一輪戰(zhàn)略融資，由上海善達(dá)獨(dú)家投資。此前，變形積木已獲得不惑創(chuàng)投、鐘鼎資本、紀(jì)源資本、金沙江創(chuàng)投以及美團(tuán)龍珠等多家知名投資機(jī)構(gòu)多輪融資，總?cè)谫Y規(guī)模超3億元。
受房地產(chǎn)市場深度調(diào)整的影響（全國商品房銷售額從2021年18.2萬億元跌到2024年的9.68萬億元），傳統(tǒng)裝修企業(yè)暴雷跑路，裝配式裝修正以驚人的速度撕開傳統(tǒng)裝修的裂縫，進(jìn)入爆發(fā)式增長的初期。
從房地產(chǎn)到“新戰(zhàn)場”
傳統(tǒng)裝修行業(yè)長期依賴新房交付，但隨著房地產(chǎn)市場降溫、新房交易量下滑，裝修行業(yè)也進(jìn)入深度洗牌階段——傳統(tǒng)裝修玩家迅速出清，裝配式裝修等“新勢力”入局，并在酒店民宿、長租公寓、租賃房、保障房等應(yīng)用場景的強(qiáng)需求支撐下加速崛起。
裝配式裝修就是將一個房屋的裝修拆分成頂部、墻面、地面、廚衛(wèi)、門窗、布線體系等模塊，每個模塊包含不同的裝修部件，所有部件先在工廠預(yù)制完成，再運(yùn)輸?shù)窖b修現(xiàn)場，裝配工人只需按照標(biāo)準(zhǔn)化操作流程像搭積木一樣將所有部件組合裝配起來，就能讓毛坯房變身精裝房。
這種模式完全擺脫了傳統(tǒng)裝修“水電木瓦油”的邏輯，不僅大大縮短施工周期、降低人工成本，標(biāo)準(zhǔn)化的產(chǎn)品也極大地降低了人工手藝高低帶來的裝修品質(zhì)問題，而環(huán)保材料的使用也能基本做到零甲醛，更加環(huán)保安全。
這些特性，使得裝配式裝修與“空間重復(fù)性高、可復(fù)制性強(qiáng)、對裝修工期要求高”的酒店、長租公寓、租賃房等應(yīng)用場景高度契合。因此在房地產(chǎn)市場下滑、亟需尋找新的增量市場的情況下，部分裝配式裝修企業(yè)轉(zhuǎn)移目光，在酒店、長租公寓、保障房等領(lǐng)域開辟“新戰(zhàn)場”。
國內(nèi)數(shù)智化裝配式裝修產(chǎn)品制造商變形積木，其創(chuàng)始人張軼然是國內(nèi)最早接觸裝配式裝修的人之一。他2018年創(chuàng)立變形積木時，也先以中高端裝配式精品住宅起家，與十余家頭部地產(chǎn)公司達(dá)成合作。2021年，感受到地產(chǎn)行業(yè)的寒氣，變形積木的業(yè)務(wù)逐步向酒店、舊改等場景轉(zhuǎn)移，2022年全面進(jìn)軍酒店市場，目前酒店已經(jīng)成為其第一大業(yè)務(wù)。
這種路線轉(zhuǎn)移的邏輯內(nèi)核在于，低效的傳統(tǒng)裝修模式一定會被高效率的裝修模式所取代。
酒店行業(yè)具有“高頻翻新”的特點(diǎn)，基本經(jīng)濟(jì)型酒店5-7年、高端酒店10年就要換新，而出于經(jīng)營效率和時間成本的考慮，要求“裝修時間短、入住時間快”，且酒店大多按房型分類，同款房型的可復(fù)制性強(qiáng)、標(biāo)準(zhǔn)化程度高。
這種“高頻翻新、快裝快住、標(biāo)準(zhǔn)化需求”的特點(diǎn)，與高效、環(huán)保的裝配式裝修非常適配。
變形積木標(biāo)準(zhǔn)SKU件占全部產(chǎn)品的80%，標(biāo)準(zhǔn)版基層早早在工廠生產(chǎn)入庫，有訂單時根據(jù)要求用覆膜機(jī)壓鑄成仿大理石、仿皮革、仿壁紙等不同的面層，再切割成要求的尺寸，送到現(xiàn)場直接拼裝即可。
以變形積木合作的某知名酒店品牌為例，“180間房，傳統(tǒng)裝修大概需要6-7個月，我們只需要80天左右，施工工期可縮短60%以上，裝完后用一周試運(yùn)行，一周后就能正式開業(yè)?！睆堓W然告訴藍(lán)鯊消費(fèi)，“傳統(tǒng)裝修方式裝修一間客房7.5萬元左右，我們已經(jīng)降到6萬元?！?/p>
（酒店客房）
在消費(fèi)降級的大背景下，酒旅消費(fèi)趨向經(jīng)濟(jì)型，一家知名本地生活服務(wù)平臺也推出新型酒店品牌，通過對城市經(jīng)濟(jì)型酒店進(jìn)行翻新改造與整合，落地電競房、影音房等主題性產(chǎn)品，為新青年提供“住+娛”新住宿體驗(yàn)，進(jìn)而快速搶占市場份額。
這就要求，對酒店的翻新改造必須要“快”。而變形積木的裝配式裝修模式，最快僅需7天就能完成一間客房的全面改造。據(jù)悉，該酒店品牌的門店數(shù)已超1000家。
裝配式裝修爆發(fā)背后
政策驅(qū)動是裝配式裝修發(fā)展的重要背景和直接動力。
2016年，國務(wù)院《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》和《關(guān)于大力發(fā)展裝配式建筑的指導(dǎo)意見》都提出：10年時間，裝配式建筑占新建建筑比例達(dá)到30%。此后，住建部關(guān)于建筑業(yè)的諸多政策文件及發(fā)展規(guī)劃中，也提及“要大力發(fā)展裝配式建筑要求，積極推進(jìn)裝配式裝修方式”。
（住建部會議多次提及裝配式建筑及裝配式裝修）
而裝配式裝修是伴隨裝配式建筑而產(chǎn)生的概念，也是判斷裝配式建筑的重要組成。
據(jù)住建部2017年頒布的《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》（GB/T51129-2017），判斷建筑是否為裝配式建筑，需要滿足4個條件：1、主體結(jié)構(gòu)部分評分不低于20分；2、圍護(hù)墻和內(nèi)隔墻部分評分不低于10分；3、采用全裝修；4、裝配率不低于50%。
（圖源：住房城鄉(xiāng)建設(shè)部《裝配式建筑評價標(biāo)準(zhǔn)》）
因?yàn)橹黧w結(jié)構(gòu)面臨技術(shù)和成本兩大難題，在全部50分的評分中往往僅能滿足20分的最低要求。這也意味著，想要達(dá)到裝配式建筑的最低分?jǐn)?shù)線，內(nèi)裝至少需要貢獻(xiàn)30分。
而裝配式裝修與上述內(nèi)裝部分的得分項(xiàng)基本吻合，更容易拿分。再加上，強(qiáng)調(diào)一次成型的“全裝修”要求，也與裝配式裝修的特性相契合。裝配式裝修已成為實(shí)現(xiàn)裝配式建筑要求性價比最高的方式。
從中長期來看，綠色建筑需求、人口紅利消退，以及消費(fèi)代際變遷等客觀情況，也是助推裝配式裝修快速發(fā)展的重要因素。
2022年3月，住建部發(fā)布的《“十四五”建筑節(jié)能與綠色建筑發(fā)展規(guī)劃》就要求，到2025年全面建成綠色建筑、超低能耗建筑，裝配式建筑占比達(dá)到30%，為2030年前碳達(dá)峰奠定基礎(chǔ)。建筑行業(yè)一直是耗能與碳排放大戶，根據(jù)中國建筑節(jié)能協(xié)會和重慶大學(xué)聯(lián)合發(fā)布的《2024中國城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放研究報告》，2022年建筑與房屋建造碳排放中，建材生產(chǎn)運(yùn)輸碳排放17.8 億tCO2，其中光是鋼鐵和水泥就占到67%。
（圖源：《2024中國城鄉(xiāng)建設(shè)領(lǐng)域碳排放研究報告》）
而傳統(tǒng)濕法裝修中，對水泥、砂漿等材料的大量使用，也造成巨大能耗；室內(nèi)裝修平均5-10年生命周期面臨的二次改造，也導(dǎo)致材料資源浪費(fèi)嚴(yán)重；此外，二次改造時砸、鑿等方式，也會產(chǎn)生大量建筑垃圾與環(huán)境污染。
相比之下，裝配式裝修采用硅酸鈣復(fù)合板、巖棉等環(huán)保材料，將對人體有害的甲醛和VOC幾乎降低到零；且基礎(chǔ)材料可回收再利用，也極大降低了耗材的浪費(fèi)。從低碳、環(huán)保等角度看，裝配式裝修更符合綠色建筑理念及要求。
農(nóng)民工變少了。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布報告，截至2023年底，全國從事建筑業(yè)的農(nóng)民工數(shù)量約4581萬人，較2014年底的超6100萬人縮減超1500萬人，從業(yè)人數(shù)占比從超22%降至15.4%。
（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局《2023年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》）
農(nóng)民工變老了。據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2008年，我國農(nóng)民工平均年齡為34歲，2018年增長至40.3歲，2023年達(dá)43.1歲，且50歲以上農(nóng)民工占比最高。
（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局《2023年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》）
農(nóng)民工變貴了。2013年，我國建筑業(yè)農(nóng)民工平均月收入為2965元，到2023年增長至5488元。
（數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計(jì)局《2023年農(nóng)民工監(jiān)測調(diào)查報告》）
從業(yè)人數(shù)減少、“老齡化”農(nóng)民工退休后導(dǎo)致的技術(shù)斷代、以及用工成本的上漲都導(dǎo)致傳統(tǒng)裝修行業(yè)用工壓力變大，難以為繼。而裝配式裝修用工量及用工成本都大幅減少，更適配未來裝修市場需求。
此外，“輕硬裝、重軟裝”已經(jīng)成為年輕人裝修時的普遍共識。他們在基礎(chǔ)硬裝上減少復(fù)雜的造型和花里胡哨的裝飾，通過“硬裝標(biāo)準(zhǔn)化”，給軟裝留出更多自由發(fā)揮的空間，用軟裝去實(shí)現(xiàn)家的個性化。這也助推裝配式裝修快速發(fā)展。
C端是更大的市場
盡管裝配式裝修發(fā)展的趨勢勢不可擋，但目前為止，B端仍是裝配式裝修的主力市場。而從長遠(yuǎn)看，隨著裝配式技術(shù)的突破與普及、以及消費(fèi)者對裝配式裝修接受程度的提升，裝配式裝修的C端消費(fèi)屬性將進(jìn)一步提升，將成為行業(yè)新的增長點(diǎn)。
尤其是當(dāng)前房地產(chǎn)已進(jìn)入存量時代，市場將逐步轉(zhuǎn)為以存量住宅運(yùn)營運(yùn)維為主，而建立在存量市場上的大規(guī)模翻新、改造需求，將會釋放出巨大的市場增量，也將推動裝配式裝修加速滲透，迎來更廣闊增長空間。
據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2022年底，全國存量房數(shù)量就已經(jīng)超過4.5億套，占全國住房總量的近60%。而我國當(dāng)前城市家庭住房中，房齡在20年以上的住宅約有2.7億套，翻新、改裝需求強(qiáng)烈。
此外，據(jù)貝殼研究院的調(diào)研數(shù)據(jù)，2023年消費(fèi)者在裝修房屋時，二手房占比在一線城市、新一線城市、二線城市的分別達(dá)到75.56%、60.95%、56.9%，在全國整體也達(dá)到57.83%。
（圖源：貝殼研究院）
這意味著，二手房的翻新和改造已經(jīng)成為主要趨勢。
值得注意的是，翻新帶來的市場需求是輪回的、可持續(xù)的。中國家庭的裝修周期一般是6-12年，按照平均值計(jì)算即8年一翻新。以此計(jì)算，2025年面對的就是2017年、2009年、2001年期間存量住房的翻新需求，以此類推其它年份，裝修將進(jìn)入循環(huán)消費(fèi)時代。
這種循環(huán)消費(fèi)趨勢下消費(fèi)端的潛在需求，將成為未來推動裝配式裝修爆發(fā)式發(fā)展的重要驅(qū)動力之一。所以C端也是很多裝配式裝修企業(yè)的未來發(fā)展目標(biāo)，張軼然就告訴藍(lán)鯊消費(fèi)，“我們未來一定是要做to c的?！?/p>
而屆時，具有規(guī)模效應(yīng)的企業(yè)，將具有明顯競爭優(yōu)勢。
裝配式裝修“重工廠、輕現(xiàn)場”的運(yùn)作模式，使得工廠成為裝修質(zhì)量把控的重要環(huán)節(jié)。而工業(yè)化產(chǎn)品的核心，就是規(guī)模化——只有形成規(guī)模效應(yīng)，才能在采購端和生產(chǎn)端建立成本優(yōu)勢，降低造價，從而形成競爭壁壘，構(gòu)筑企業(yè)護(hù)城河。
所以我們也注意到，變形積木完成新一輪戰(zhàn)略融資，資金的主要用途就是：建設(shè)山東生產(chǎn)基地，進(jìn)一步增強(qiáng)企業(yè)生產(chǎn)及研發(fā)能力，提升產(chǎn)品品質(zhì)，降低生產(chǎn)成本，完善裝配式裝修全品類供應(yīng)鏈布局。
總而言之，從地產(chǎn)寒冬中裂變、倒逼生長的裝配式裝修，正在重構(gòu)萬億家裝市場的游戲規(guī)則。而在政策、技術(shù)、需求的三重共振下，裝配式裝修的發(fā)展將是一場不可逆的產(chǎn)業(yè)升級。
